El passat 29 de gener, la portada del diari especialitzat en economia “Cinco días”, deia que “l’hipoteca de l'habitatge continuarà obligant les famílies a estrenye's el cinturó l'any 2024”. Es preveu que, per pagar la hipoteca d’un pis, cada llar haurà de destinar íntegrament “el 40% dels seus ingressos”. En els darrers deu anys això no havia passat mai. Segons aquest diari econòmic, “el fort increment del preu de l'habitatge per sobre de la puja dels salaris està obligant les famílies a dedicar més de deu punts percentuals al que es recomana pel pagament de la hipoteca.” Els experts recomanen que les despeses en habitatge, no han de superar mai el 30% dels ingressos totals de la família.
Per parlar d’habitatge avui hem convidat al programa Vicenç Cornelles, advocat assessor de l’Oficina Local d’Habitatge de l’Ajuntament de Sant Vicenç dels Horts.
Cliqueu aquí per escoltar l'entrevista
Vicenç, tu que ja tens el teu propi bufet d’advocats, com ha anat que també treballis d'assessor de l'Oficina Local d'Habitatge de l’Ajuntament de Sant Vicenç dels Horts?
Els ajuntaments, en relació a les seves oficines d'habitatge, a vegades externalitzen el servei de gestió, i va ser a través d'una cooperativa d'iniciativa social que es diu Ètic Hàbitat -la qual també presta aquest servei a ajuntaments com Esplugues de Llobregat o Sant Boi de Llobregat- que vaig saber que buscaven un advocat per fer aquest mateix servei a San Vicenç dels Horts. I com que és a prop de Molins de Rei, on visc jo, i el perfil que demanaven s'ajustava bastant al meu, doncs m'hi vaig presentar. Hi vaig dos cops a la setmana, amb el que m'ho puc combinar amb la feina del meu despatx.
Suposo que havies fet anteriorment feines relacionades amb l'habitatge?
Òbviament, sí. Un dels requisits que demanava l'Ajuntament de Sant Vicenç dels Horts és que l'advocat que prestés aquest servei tingués una experiència contrastada a nivell judicial, i sobretot en temes de desnonaments. És a dir, havia de ser un advocat que ja tingués experiència d'haver portat plets, i aquesta experiència jo la tinc, perquè de fet ja fa anys que exerceixo d'advocat i temes de desnonaments n'hem portat uns quants.
Sí que he de dir que l'experiència professional que he tingut fins ara normalment ha estat defensant la "propietat", per entendre'ns. És a dir, els temes que m'entraven eren clients que potser tenien un llogater que no els pagava el lloguer, o algú que se'ls havia instal·lat a casa ..., i llavors eren plets que, d'alguna manera, jo era a la part actora o reclamant. I en canvi, en aquesta feina a l'Ajuntament de Sant Vicenç dels Horts, estic a l'altra banda i això m'està ajudant molt a entendre les dues parts. És a dir, a vegades hi ha un llogater que no paga i està incomplint el seu contracte, però també s'ha de veure per quin motiu no paga, moltes vegades és perquè no pot fer-ho! El problema és més complex del que sembla. No només es tracta d'anar a pledejar per exigir el compliment d'un contracte o d'uns drets, sinó que hi ha d'altres aspectes a tenir en compte.
Aquesta tasca d'assessorament en què consisteix i quants casos teniu a l'any?
En general hi ha un assessorament personalitzat quan algú busca possibles alternatives habitacionals, o necessita un lloguer social, o se li ha de facilitar algun tipus de suport. Però la majoria de vegades els usuaris acudeixen a nosaltres perquè ja tenen obert un procediment judicial. Llavors, procediments judicials que afectin l'habitatge n'hi ha de diversos tipus. Pot ser un judici verbal derivat d'un impagament d'una renda de lloguer, pot ser una execució hipotecària, pot ser un judici de drets reals de protecció de la propietat. Són procediments molt diferents i, òbviament, amb la seva complexitat, i l'Oficina d'Habitatge moltes vegades necessita saber en quin tipus de procediment estem, quina previsió hi ha de desnonament, etc. La meva feina, llavors, consisteix en parlar amb els jutjats, revisar la documentació judicial, i explicar a l'Oficina d'Habitatge quina és la situació processal de cada cas. Per tant, es podria dir que l'assessorament és doble, tant a la pròpia Oficina com als propis usuaris.
Sobre el nombre de casos que es porten a l'any jo no t'ho sabria dir exactament, perquè dins de la pròpia Oficina d'Habitatge hi ha expedients en els que jo no intervinc, però pel que he vist d'ençà que hi soc, ara dec tenir 40 casos actius, i afegint-hi els altres que hi ha jo crec que deuen ser un centenar de casos aproximadament.
Aquest és un servei que depèn de la voluntat dels ajuntaments oferir-lo?
A veure, l'Administració pública està obligada a informar i a atendre el ciutadà, sobretot quan es troba en una situació de vulnerabilitat. Això sí que ho ha de fer. Però en el cas dels serveis que presten aquestes oficines municipals d'habitatge es va molt més enllà. Per exemple, algú que està de lloguer i de cop i volta el propietari li diu que no li renova el contracte, o que li vol pujar el lloguer per un preu que no pot assumir, doncs a través d'aquest servei d'assessorament la persona pot portar-nos el contracte, o la comunicació que li ha fet la propietat, i se li pot dir si el que li estan dient és correcte o no, i informar-lo de les vies que hi ha per resoldre la situació. Mai acabo fent d'advocat directament, però sí que faig una tasca d'informació i assessorament a un nivell bàsic.
Pots explicar breument quina és l’actual legislació que protegeix el dret a l’habitatge?
A veure, hi ha diverses normes. La més recent és la "Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge", que va entrar en vigor el 26 de maig del 2023. A través d'aquesta norma també es modifiquen articles d'altres lleis. El que passa és que -com moltes lleis actuals- és una declaració d'intencions on es diu: "Cal incrementar el parc públic de vivenda, cal limitar el preu del lloguer", i se li ordena a l'Administració que és posi una mica al dia ... De tot això encara estan pendents d'aprovar-se els reglaments que ho han de desenvolupar.
Però aquesta llei sí que estableix nous requisits per poder instar procediments judicials de desnonament. Ara, gràcies a aquesta llei, si un propietari vol instar un procediment de desnonament, per exemple, per un tema de lloguer, doncs ha d'acreditar al jutjat si és, o no és, un gran tenidor. També ha d'acreditar, o com a mínim manifestar, si fruit d'aquest desnonament es pot arribar a fer fora una persona d'un immoble que constitueix el seu habitatge, perquè si és així, llavors també té l'obligació de portar una seguit d'informes socials. Això aquesta norma ho ha establert de forma bastant clara.
També aplica una limitació a l'increment del preu del lloguer per revisió de l'IPC. Encara que l'IPC pugi molt, es limita l'augment del lloguer a un 2%, i enguany a un 3%. Per això dic que aquesta és, potser, la llei més rellevant i la que ha tingut més efectes en el dret a l'habitatge ja que ha modificat la llei d'enjudiciament civil, la llei d'arrendaments urbans, i també com s'han de presentar les demandes.
Curiosament, avui, per exemple, amb un usuari que ha rebut una demanda de desnonament, quan he revisat la demanda he vist que va entrar l'octubre del 2023 i no conté tots aquests informes esmentats abans que prescriu la nova llei. I penso: "Caram, amb la llei en vigor, el Jutjat no hauria ni d'haver acceptat aquesta demanda". I en aquest cas concret, he aconsellat a l'usuari que es busqui un advocat i que comencin "atacant" per aquí, pel dret d'admissió de la demanda, ja que amb la nova llei d'habitatge aquesta demanda no s'hauria hagut d'admetre mai a tràmit. A vegades hi ha la sensació que, moltes vegades, els operadors jurídics, siguem advocats o jutges, no som prou conscients de les noves lleis que s'aproven.
Durant la crisi de 2008-2014, quan moltes famílies no van poder pagar les seves hipoteques, es van iniciar molts processos de desnonament. Això va provocar que els bancs incrementessin molt el seu estoc d’habitatges buits, que aquests es desvaloritzessin i que fons d’inversió aprofitessin per comprar-los a preus barats per revendre o llogar. Aquests fons d’inversió, la majoria nord-americans, tenen noms que als oients els deuen sonar: Blackstone, Cerberus, Goldman Sachs ... I jo volia preguntar-te: Aquests fons també compren habitatges als bancs amb persones que hi viuen i que en són els propietaris si bé encara no han acabat de pagar la hipoteca?
Tècnicament, si tu estàs pagant una hipoteca, el teu banc no pot vendre el pis, el pis és teu. El que pot fer el banc és cedir el préstec hipotecari a un fons d'inversió, que és diferent. Tu segueixes sent el propietari de la vivenda, però el que passa és que el préstec es cedeix a un tercer. Això ho fan els bancs quan veuen que una determinada operació hipotecària no els és favorable econòmicament, o quan preveuen que hi pot haver "problemes" ... Normalment, als contractes d'hipoteca, sol haver-hi sempre una clàusula que autoritza el banc a cedir el préstec, amb el que, si un dia reps una notificació del teu banc dient-te que a partir d'ara la hipoteca l'hauràs de pagar al senyor X, no hi pots fer res. En segons quins casos, la persona que paga la hipoteca té la possibilitat de cancel·lar-la pagant el mateix import que el comprador del deute li ha pagat al banc, però passa molt poques vegades.
Quina és la diferència, per un hipotecat, de passar de dependre i tractar amb un banc, a passar a dependre i tractar amb un fons d’inversió?
Des d'un punt de vista legal, en principi, cap. Perquè el que fa el fons d'inversió -o el qui compra el préstec al banc- és que se subroga amb el mateix contracte de préstec hipotecari. A efectes d'obligacions teves de pagament tot continua igual, el que sí que passa és que pot haver-hi una diferència de tracte important si, per exemple, arribés un dia que consideres que no pots arribar a pagar, o vols renegociar la hipoteca. Sempre serà molt més fàcil negociar amb el banc que negociar amb un fons d'inversió. A un fons d'inversió, si li fas un plantejament de que no pots pagar i demanes algun tipus de pròrroga, o alguna rebaixa de la quota, probablement et dirà que no, i et veuràs abocat a perdre l'habitatge, i ell se'l quedarà.
Un fons d'inversió no deixa de ser una empresa amb molta liquiditat, que no se sap ben bé qui hi ha a darrera, i que es dedica a comprar grans estocs de vivenda a preus baixos per especular. Busquen la rendibilitat màxima, ràpida i absoluta. D'altra banda, una altra diferència amb els bancs és que no tenen oficines en els pobles i es complicat trobar la persona de contacte per poder-hi parlar.
Vicenç, una cosa que també sentim molt a dir és el fenòmen dels "treballadors pobres". Persones que, tot i treballar, no tenen prou ingressos per fer front a les despeses bàsiques de la vida diària.
Ara ens trobem en una situació que els salaris no pugen, però els preus de l'habitatge sí, i llavors hi ha famílies que -per l'augment dels tipus d'interès- no poden assumir la quota de la hipoteca. Aquestes famílies, quan acudeixen a les oficines municipals d'habitatge, resulta que, pels ingressos que tenen, tenen molt limitat poder accedir a ajudes socials. I això és un fenòmen que abans pràcticament no existia i ara ens hi comencem a trobar, efectivament.
M'imagino que ets en una mena de mirador privilegiat de la nostra societat, on potser al matí tens un cas que tots aquí trobaríem frívol i una fotesa, i a la tarda tens al davant algú amb criatures que, per exemple, és a punt de quedar-se sense llar.
Sí que algun dia m'he trobat amb contrastos importants. A l'Oficina municipal et trobes temes complicats de desnonaments amb famílies que pràcticament no tenen res, i al cap d'unes hores potser estàs amb un client que té una problemàtica totalment diferent i que et planteja uns problemes que penses: "Entenc el què em dius, però comparat amb el que acabo de veure ...". Però així és la vida.
La següent pregunta és sobre com t'afecten aquestes situacions a nivell humà, tenint en compte que els juristes, en principi, heu d'estar molt convençuts que hi ha d'haver una equitat i una justícia a la nostra societat.
A nivell humà, doncs, hi penses ... però al final és feina, i per un tipus de client, o d'assessorament, lluitaràs d'una manera, i per un altre ho faràs d'una altra. També crec que són importants els anys d'experiència. Jo ja fa 27 anys que estic col·legiat, i ja estic una mica acostumat a veure situacions complexes. Però, certament, hi penses, hi penses ...
Tu vius a Molins de Rei, ara estàs assessorant a Sant Vicenç dels Horts, i deus tenir casos també per tot arreu ... Has constatat alguna diferència a nivell del dret a l'accés a l'habitatge entre els diferents llocs?
A veure, no t'ho sabria dir del cert, però el problema que hi ha a Sant Vicenç dels Horts -que crec que a Molins de Rei no hi és, o no està tan accentuat- és la manca de parc públic d'habitatge. És a dir, allà ens trobem que hi ha gent que desnonen, i és complicat trobar-los una alternativa habitacional perquè a nivell d'Ajuntament no tenen pisos públics, i no poden oferir lloguers socials. I aquest problema, a Molins de Rei, pel que tinc entès, no hi és, o com a mínim hi ha més parc públic d'habitatge.
On podem acudir, si tenim un conflicte sobre habitatge?
Tothom ha de saber que, davant l'hipotètic risc de perdre l'habitatge -sigui perquè una persona veu que no podrà fer front al lloguer o a la hipoteca, o sigui perquè el lloguer s'acaba i el propietari, per renovar-lo, demana una pujada inassumible- pot acudir a l'oficina d'habitatge del seu ajuntament i demanar informació. És un servei públic que molta gent no sap que existeix i val la pena començar per aquí.
I sobretot que no deixin passar el temps. Per exemple, dins del perfil de gent que a vegades assessorem, ens trobem persones preocupades perquè veuen que potser el mes que ve no podran pagar la quota, o d'altres que potser fa dos anys que no paguen i et venen a l'Oficina quan ja han rebut el paper del Jutjat que els diu que d'aquí una setmana han de deixar la casa. I penses: "Per què no t'has bellugat abans?!". Per tant, el meu consell, és que, quan algú ja prevegi que se li poden complicar les coses, doncs que corri a l'oficina d'habitatge corresponent i s'informi.
Anem a obrir el focus i a posar una mica de context a aquesta conversa sobre el dret a l’habitatge. A principis de desembre, el setmanari El Temps va publicar una entrevista a Albert Noguera, professor de dret constitucional i director de la Càtedra d’Habitatge i Dret a la Ciutat de la Universitat de València. Si et sembla, Vicenç, en llegeixo un fragment i després el comentem:
“A la Constitució espanyola l’habitatge no és un dret fonamental, sinó un principi rector de les polítiques socials i econòmiques. Per contra, la propietat privada sí que és un dret fonamental. Si l’habitatge fos reconegut com un dret fonamental ajudaria molt en dos sentits. Per una banda, generaria obligacions al poder executiu, legislatiu i judicial, als quals ja no només se’ls exigiria que s’abstinguessin de vulnerar al dret, sinó que estarien obligats per deure constitucional a intervenir-hi i garantir-ne la protecció.
I, per altra banda, dotaria els ciutadans d’instruments jurisdiccionals molt més eficaços que els actuals per a poder justiciabilitzar el dret davant els tribunals, podent acudir fins i tot davant el mateix TC per via del principal recurs de protecció de drets fonamentals que existeix, que és el recurs d’empara. [...]
La Constitució espanyola s’inclou dins la tradició liberal, on els drets de llibertat tenen primacia sobre els drets d’igualtat, de manera que, mentre es reconeix fonamentalitat als drets civils i polítics, no se la reconeix als drets socials. [...]
Per tot això, fins ara s’ha tractat de donar resposta al problema de l’habitatge a Espanya des d’una lògica de solucions focalitzades, és a dir s’aborden les dificultats d’accés a l’habitatge com un problema individualitzat, sense entendre que aquest és un problema d’ordenació econòmica general. Llavors les solucions se centren en les característiques personals d’atur, pobresa, addiccions, violència masclista, sensellarisme, etc., en què es troben determinades persones, cosa que els impedeix accedir o mantenir-se en l’habitatge. Com que les polítiques públiques estan focalitzades en aquests grups, la resta de la població ha de cobrir la necessitat d’habitatge a través del mercat. [...]
A parer meu, l’enfocament adequat seria assumir que el problema per accedir a un habitatge afecta cada vegada més gent. Per tant, la solució ha de ser estructural i universal, i no només focalitzada. I això implica adoptar tres mesures que haurien d’estar interrelacionades entre elles: La primera seria augmentar enormement el parc públic d’habitatge per garantir lloguer assequible, per arribar, com a mínim, a les xifres europees. Es calcula que, a Espanya només el 2% del parc d’habitatge és públic. En països com Holanda el percentatge és del 30% ! La segona mesura seria la regulació del lloguer, no només per a zones tensionades sinó a tot arreu. I la tercera mesura seria l’aprovació d’una renda bàsica universal, una mesura que, per evitar que pogués suposar una inflació dels costos de l’habitatge i el lloguer, hauria d’anar de bracet de les dues anteriors.”
Vicenç, el teu torn ...
És cert, molta gent es pensa que el dret a l'habitatge és un dret fonamental però la Constitució "que nos dimos entre todos" no ho diu això. Si el dret a la vivenda hagués estat previst a la Constitució com un dret fonamental, les vies de protecció serien molt millors que les actuals.
D'alguna manera, no hem d'oblidar que som en un sistema capitalista i que hi ha un dret "fonamental" que és el dret a la propietat privada i el lliure mercat, i això topa amb el dret a gaudir d'un habitatge digne, que és a l'article 47 de la Constitució, però que no és un dret fonamental, és un principi rector. El grau de protecció és diferent i això fa, com bé diu el professor, que no puguis anar a demanar empara al Tribunal Constitucional. A vegades sí que es demana empara al TC però per una via indirecta, que és a través de l'article 24 de la Constitució, el qual estableix el dret fonamental a una tutela judicial efectiva. Això vol dir que si en la tramitació del procediment judicial se't vulnera algun dret o alguna norma tens dret a l'empara del TC.
Suposo que aquí el dret a l'habitatge juga en desavantatge perquè, com tu has dit, som en un sistema capitalista i la vivenda és un bé de consum, oi?
Sí, sí, exacte. Els béns mobles i els béns immobles. I l'habitatge és un "bé" immoble que pot ser objecte de contracte per vendre, per cedir, ... i aquesta concepció prima sobre el dret a l'habitatge. I no hi ha una solució màgica. De totes maneres, com bé apunta el professor, aquí crec que el problema és una manca absoluta de parc de vivenda pública. I això sí que és una qüestió de voluntat política, perquè, al final, és l'Estat el qui decideix en què es vol gastar els "quartos". Si en lloc de gastar-te'ls amb segons què fas la despesa en vivenda pública, doncs probablement aquest dret a gaudir d'un habitatge digne estaria molt més protegit.
[ Programa Obrint Camins del 7-2-2024 ]